房企谋局TOD：“自带流量”背后的可持续投入能力考题

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

东莞市公共资源交易网显示，自带流量近日，房企东莞万江街道城市更新改造项目单一主体挂牌招商结果公布，谋局万科以约18.97亿元摘牌。可持根据公告，续投该项目属于东莞城市更新“旧项目”、力考TOD（以交通运输为导向的自带流量开发模式）试点项目。

对此，房企万科东莞区域相关负责人对《中国经营报》记者表示，谋局目前，可持万科对上述项目仅处于摘牌阶段，续投距离实际“获取”存在较大的力考不确定性。该项目非真正的自带流量地铁上盖，距离地铁站约七八百米。房企

无独有偶，谋局越秀地产近日公告称，拟以50.1亿元收购广州琶洲南项目（TOD）49%的权益。公司管理层此前表示，TOD项目是其“十四五”目标的关键领域。

业内有观点认为，TOD项目因其交通优势及商业价值，天生“自带流量”。近年来，愈来愈多规模房企选择参与TOD项目的投资开发。

不过，克而瑞深圳区域发布的《TOD开发趋势与动态》专题研报（以下简称“克而瑞报告”）显示，在激烈的市场竞争环境下，TOD项目因其自身特点在规划设计、融资、建设、运营等方面存在诸多难点，考验房企的长周期运作能力、资金实力和融资能力等。

新的增长曲线

4月8日，东莞市万宸房地产有限公司（以下简称“东莞万宸”）以总价约18.97亿元竞得东莞万江街道龙湾滨江片区连片更新单元坝新路周边地块改造项目（编号：2022WD002，以下简称“龙湾项目”）。

根据东莞阳光网，龙湾项目是2022年东莞第二宗出让的旧改地块，也是万江首个单一主体挂牌招商的旧改项目。该项目占地面积21万平方米，总价18.97亿元，是万江首宗启动主体招商的城市更新单元，也是东莞涉及1号线和8号线的TOD试点项目。

工商信息显示，东莞万宸分别由东莞市万科房地产有限公司、东莞市永悦实业投资有限公司、深圳市锦心海诚实业有限公司持股，具体持股比例未公开，该公司成立于2021年12月27日。

根据公示，龙湾项目的更新单元将被划分为拆除重建区、“三地”及超标“三地”区，该更新单元现状以低效益的旧厂房为主。

龙湾项目的拆除重建面积约为21万平方米，将规划为二类居住用地（R2）、商业金融业用地（C2）、二类居住用地+商业金融业用地（R2+C2）。更新单元规划建设1所小学、1所初级中学、2所幼儿园，同时规划升级多条周边道路、公园、绿地等。

另外，根据公告文件《TOD范围内城市更新项目政府分成合作协议》，龙湾项目中，政府分成物业计容建筑面积约1.57万平方米（其中住宅约1.4万平方米，商办1692平方米），分成物业车位共160个，由改造主体建设完成后移交政府指定单位。

虽然万科东莞区域相关负责人对记者表示，公司距离实际获取龙湾项目“还有很长的路要走”，如要约收购、1+N方案报审等，但该相关负责人表示，参与TOD项目的投资开发，将是万科在东莞接下来几年的工作重点。

记者注意到，今年1月，万科以8.8亿元摘牌东莞大岭山北站TOD地块（编号：2021WD009），根据出让文件，该地块总建筑面积约46万平方米。其中，居住建筑面积约42万平方米。

早在2019年，万科董事会主席郁亮在媒体交流会上表示，希望在TOD项目上寻求突破，为传统开发业务带来新的增长曲线。

2020年6月，万科公告称，与第一大股东——深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）拟共同投资成立合资公司，注册资本暂定为10亿元。其中，万科、深铁集团分别认缴出资5亿元，各占注册资本的50%。

万科表示，公司及深铁集团双方同意按照市场化原则，建立和巩固战略合作关系，实现强强联合，关注深圳新基建及轨道相关重点片区及重点项目，探索粤港澳大湾区及其他重点城市的TOD大型项目建设模式。

与地铁公司进行合作开发，成为万科布局TOD的主要方式。除了深铁集团，万科还和杭州市地铁置业有限公司、长春轨道交通集团等达成合作。目前，万科的TOD项目已布局上海、杭州、南昌等城市，并推出“天空之城”系列。

截至2020年6月，万科累计获取49个TOD项目，涉及建筑面积1803万平方米，累计总投入2400亿元。其中，居住属性约占70%至80%，自持项目约占20%，自持项目中的60%以上为综合商业。

2021年年报显示，展望未来，在房地产开发业务层面，万科将统筹集团内外部专业优势力量，做好重大复杂项目，2022年至2024年集中呈现一批城市更新、TOD类的城市综合体标杆项目。

开发建设难题

克而瑞研究报告显示，TOD模式可为房企在城市土地资源日趋紧缺的背景下，带来新的开发资源，增强溢价能力，拓展增长空间与能力半径等，为房企转型提供新契机，“近年来，有越来越多的规模房企通过与地铁公司合作或独立投资拿地的形式参与TOD项目的开发，TOD项目地块价值日益凸显。”

万科之外，越秀地产也通过引入广州地铁作为战略股东，大力发展其“轨交+物业”的TOD模式。

4月7日，越秀地产宣布收购广州琶洲南项目相关权益。收购完成后，越秀地产TOD项目的总建筑面积将增至约419万平方米，该公司在广州的土地储备将增至约1334万平方米。

今年3月，越秀地产董事长兼执行董事林昭远在业绩会上表示，TOD作为越秀地产“十四五”目标中的一个关键领域，希望能够走出广州，拓展广州以外的项目，“如果有好的机会，公司会采取积极态度推进这项工作。”

林昭远透露，自广州地铁成为公司二股东后，越秀地产目前已有5个TOD项目（截至2021年末）。2021年，越秀地产新增广州星航（广州黄埔庙头）TOD项目，总建筑面积约21万平方米。截至2021年末，公司TOD项目总土地储备约376万平方米。年内TOD项目实现合同销售约178.7亿元，同比上升5.1%。其中，星图TOD实现35亿元、星瀚TOD实现40亿元、星汇城TOD实现45.9亿元。

“公司在去年通过公开市场竞得广州东部一个TOD项目。目前，行业中拥有TOD项目开发能力的企业也不算多，竞争没那么激烈，这也让越秀地产在该领域有立足的优势。”林昭远称。

正如林昭远所称“行业内拥有TOD项目开发能力的企业不算多”、万科在年报中将TOD归类至“重大复杂项目”，开发商发展TOD项目面临资金投入、技术要求、利益博弈等一系列难题。

克而瑞报告具体指出，在规划上，开发商需要做到设计协同规划，与相关政府部门保持密切沟通。同时，TOD项目业态叠加，需要考虑有效布局；资金上，TOD项目前期资金投入大，项目整体回报周期长，施工时间普遍为4至5年；建设上，TOD项目空间结构复杂，施工难度大，开发商需要考虑减震降噪，与地铁建设方施工配合；运营上，TOD项目体量大、业态丰富，且含有大量自持，对开发商的运营经验有较高要求。

据了解，针对TOD项目，越秀地产设置了专门负责前期拿地准备、地铁保护等工作部门，在人员的选择方面亦提出具备更高的综合能力等要求。

一系列难题面前，并非所有企业都能从参与TOD项目的投资开发中分享红利。

今年3月，TOD综合体凯达尔枢纽国际广场（以下简称“凯达尔广场”）被挂上阿里拍卖平台，进行债权资产招商，债权本息合计达5.93亿元。

上述拍卖共有相关两则推介信息，其中一项的资产抵押物为242套办公用房，债权本息3.96亿元。另一项资产抵押物为186套写字楼，债权本息1.97亿元。

凯达尔广场官网显示，凯达尔广场号称“中国首个TOD综合体”，其枢纽中心汇集4条地铁、2条城际轨道、3条国家级铁路，总建筑面积36万平方米。根据《广州市交通运输“十四五”规划》，凯达尔广场的建设年限是2014年至2021年，建设性质为续建，总投资60亿元，“十四五”期间投资4亿元。

2021年8月，凯达尔广场在其官方微信公众号发布公开信称，因轨道交通导致此民生项目的设计及建设难度极大，建设周期延长，建设成本提高。项目在突破多个难题后至今持续推进。另外，项目从战略规划设计到至今建设完善过程中，先后有合作伙伴参与，由于各自战略选择原因，均友好解除合作关系，“目前，项目正在与广州市意向企业进行项目重组。重组工作在广州市各级政府的大力支持下进展顺利。”